تعاریف ومفاهیم

برنامه‌ریزی کاربری زمین، به چگونگی استفاده، توزیع وحفاظت اراضی، اطلاق می‌شود. برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری، ساماندهی مکانی وفضایی فعالیت‌ها وعملکردهای شهری براساس خواست‌ها ونیازهای جامعه شهری و هسته اصلی برنامه‌ریزی شهری است و انواع استفاده از زمین را طبقه بندی ومکان یابی می‌کند.

به بیان دیگر منظور از نظام کاربری اراضی شهری، مشخص کردن نوع مصرف زمین در شهر، هدایت ساماندهی فضایی شهر، تعیین ساخت‌ها وچگونگی انطباق آن‌ها با یکدیگر وبا سیستم‌های شهری است.

برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری باید چارچوبی را برای طرح کاربری بهینه زمین به وجود آورد، تااساس طرح کالبدی وتفصیلی هربخش شهری مشخص شود. براساس این چارچوب باید از استفاده نامناسب زمین جلوگیری شود واهداف اقتصادی، اجتماعی، محدودیت‌های فیزیکی وسیاست‌های زیست محیطی رعایت گردد.

شکل گیری نظام کاربری زمین درهرجامعه شهری و نحوه تقسیم اراضی واستفاده ازآن در فعالیت‌ها وخدمات مختلف، بازتاب وبرآیند عملکرد متقابل مجموعه‌ای از عوامل ونیروهای مختلف محیطی، اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، حقوقی وغیره است، از جمله با رشد مناسبات سرمایه‌داری در شهرها ، اقتصاد زمین واضافه ارزش ناشی از آن، رانت، به دلیل محدودیت عرضه زمین وتقاضای روز افزون آن، به یکی از عرصه‌های مهم ثروت اندوزی وتشدید نابرابری اجتماعی در شهرها بدل شده که به نوبه خود به مشکلات برنامه‌ریزی وطراحی شهری افزوده است. بنابراین می‌توان گفت که نقش برنامه‌ریزی شهری وسرنوشت نهایی طرح‌های شهری، تا حدود زیادی به میزان امکان مداخله و نظارت بر نحوه استفاده از زمین شهری وابسته است، ازاین دیدگاه، یکی از مهمترین اهرم‌های مؤثر برای تکامل برنامه‌ریزی شهری وغنای طرح‌های شهری ، ایجاد پیش شرط های لازم برای «برنامه‌ریزی کارآیی زمین » است.

معمولاً درطرح‌های شهری اعم از طرح جامع وغیره، نوع کاربری زمین مشخص می‌شود. کاربری زمین شهری در محدوده شهر صورت می‌پذیرد. درواقع کلیه بهره برداری‌ها و توسعه شهری در داخل محدوده شهر طبق جداول ونقشه کاربری اراضی انجام می‌شود.

هر نوع برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری به مثابه الگوی آتی بهره برداری از زمین در یک شهر است. در مجموع برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری عبارتست از : «ساماندهی مکانی وفضایی فعالیت‌ها وعملکردهای شهری براساس نیازها وخواست‌های مردم شهر»

انواع کاربری اراضی شهری ورنگ آن‌ها

ازعوامل اجتماعی ، اقتصادی وکالبدی به عنوان عوامل تأثیر گذار در تعیین هرنوع کاربری زمین شهری باید نام برد. درواقع نیاز ساکنان یک شهر، منطقه، ناحیه و محله شهری از مؤلفه‌های مکانی کاربری زمین شهری محصوب می‌گردد. مبنای فعالیت ساکنان یک شهروتقسیمات کالبدی آن است. بدیهی است درتعیین مکان بهره برداری بهینه اززمین شهری در یک شهر مؤلفه‌های رفاه اقتصادی و رفاه اجتماعی مهمترین عامل تأثیر گذار محصوب می‌گردند.

معیارهای بهیه درمکان یابی کارکردهای شهری

مهمترین معیارهای بهینه در تعیین مکان‌های مناسب فعالیت، وکاربردهای شهری را به شرح زیر می‌توان برشمرد:

سازگاری ؛ 2-آسایش؛ 3-کارآیی؛  4- مطلبویت؛ 5- سلامتی؛ 6-ایمنی.

1-      سازگاری؛ منظورازمؤلفه سازگاری، قرارگیری کاربری‌های سازگاردرکناریکدیگر و برعکس جداسازی کاربری‌های ناسازگارازیکدیگراست. کاربری‌های ناسازگارمانند کاربری‌های دود، بو، صدا، شلوغی آلودگی صوتی، کشتارگاه، بایستی از کاربری‌های مسکونی، آموزشی، بهداشتی، مذهبی، فرهنگی فاصله داشته باشند، هدف از سازگاری، مکان یابی و یا انتقال کاربری‌های ناسازگار از سازگار است. فرضاً جداسازی کاربری‌های صافکاری ،کارگاهی، از مسکونی یا چوب بُری از مسکونی ضروری است.

2-      آسایش؛ دومؤلفه فاصله وزمان مهمترین مؤلفه درمکان یابی کاربری‌ها هستند. نوع دسترسی ها با فاصله  وزمان سنجیده می‌شود. این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می‌گردند. چگونگی دسترسی به خدمات شهری موردنیاز ساکنان و دوری از کاربری‌های مزاحم وناسازگار از مؤلفه‌های مهم آسایش تلقی می‌گردند.

3-      کارآیی؛ مسئله «سودمندی - هزینه» در مکان یابی وکارآیی کاربری‌ها نقش مهم واساسی دارد. میزان قیمت زمین، صرفه اقتصادی ، سرمایه گذاری وبهره وری از دیگر عوامل مهم کارآیی اراضی شهری محسوب می‌گردند.

4-      مطلوبیت؛ منظور ازمطلوبیت یعنی حفظ عوامل طبیعی، چشم اندازها، فضاهای باز، فضاهای سبز، شبکه معابر، راه‌ها فضاهای مسکونی است.

5-      سلامتی؛ منظور از شهرسالم ، رعایت همه کاربری‌ها با توجه به تراکم وسرانه مطلوب و رعایت استانداردها ومعیارهای سرانه است. رعایت مسائل زیست محیطی ، فونداسیون، حفظ میراث فرهنگی، حراست ازآسایش وغیره ضروری است. امروزه با قراردادن لایه های دو جداره از خطرات آلودگی صدا، واحدهای مسکونی را درامان نگه می‌دارند. به طور کلی در جهان امروز حفظ سلامتی وجود شهر اجتماعی سالم در تبیین کاربری‌های شهری نهفته است.

6-      ایمنی. امنیت وعوامل امنیتی به عنوان یکی از مؤلفه‌های مهم در تعیین مکان کاربری‌های شهری است. مسئله حفاظت از پدیده‌ها وتأسیسات  وتجهیزات شهری ودفاع از شهروندان د رمقابل حمله در زمان جنگ در شهرهاست.

چهارچوب مطالعاتی برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

مطالعات اراضی شهری به مطالعات اولیه ویا شناخت وضع موجود، تجزیه وتحلیل و پیش بینی‌ها مربوط می‌گردد.

اهم متغیرهای مورد بررسی در مطالعات کاربری اراضی شهر

مشتمل برمطالعات زمین ساخت و ژئومورفولوژی، توپوگرافی، شیب، گسل،زلزله، خاک، مسیل‌ها ، فرسایش، اقلیم ، نزولات جوی، دما ، نم نسبی، جهت باد، فشارهوا ، روزهای آفتابی ، روزهای ابری، تبخیر، آبهای سطحی،آبهای زیرزمینی، آب مورد نیاز شهر، مصارف شخصی، مصارف صنعتی، ذخیره آتی آب، مطالعات ادواری شهر، مطالعات جمعیتی ، مطالعات اقتصادی، تولید، درآمد، هزینه‌ها ، ارزش تولیدات ، ارزش افزوده، اشتغال، کارکردهای اقتصادی، واحدهای تجاری، واحدهای خدماتی ، واحدهای اجتماعی، رشد اقتصادی سیاست‌های پولی دولت، مطالعات مسکن، سرانه‌ها ، تراکم‌ها، تراکم خالص و ناخالص، سرانه خالص و ناخالص، عوامل مژثر بر تقاضای مسکن، مطالعات حمل ونقل، مطالعات فرهنگی، مطالعات زیبایی شناختی ، سلامت زیبایی، آسایش است.

تقسیمات کالبدی شهر

درطرح‌های جامع شهری، یک شهر به چند ناحیه وهر ناحیه به چند برزن وهر برزن ویا ناحیه به چند محله وهر محله به چند واحد همسایگی وهرواحد همسایگی به چند واحد مسکونی تقسیم می‌گردد. بدین سان برای توزیع مناسب خدمات در سطح شهرودسترسی بهینه شهروندان، لازم است تقسیمات کالبدی شهر به صورت شهر، منطقه، ناحیه، برزن، محله، واحد همسایگی، واحد مسکونی صورت پذیرد.

درگذشته در تعیین حدود هر کدام ازاجزاء کالبدی شهرعواملی همانند: وضع موجود شهر، عملکرد، جمعیت، مساحت، تاریخی، سیاسی، فرهنگی واجتماعی، اقتصادی، دخالت داشتند. حدود محلات سنتی شهرها، براساس روابط قوی قبیله‌ای، اجتماعی واقتصادی تعیین می‌گردید و شهرهای سنتی همواره از سلسله مراتب سیستم سنتی، واحد مسکونی، کوچه، گذر، بازارچه، محله، شهر، برخوردار بودند. اما امروزه معیار تقسیم بندی‌های اجزاء کالبدی شهر در طرح‌های جامع مبتنی بر دسترسی ها واندازه جمعیت، عنصر شاخص و عناصر مرکزی است.

تراکم شهری

تراکم در سطح شهر به عنوان معیاری برای استقرار جمعیت وتأسیسات  شهری، در طرح‌های توسعه شهری ازاهمیت خاصی بر خوردار است. تراکم دارای تأثیرات مثبت ومنفی است. تأثیرات منفی تراکم را درروابط غیر صمیمی افراد ومعاشرت خشک مردم با یکدیگر، ایجاد سروصدا ونارسایی‌های روانی، گرانی زمین واجاره خانه، فقدان خصوصی، امکان بروزاختلاف بین جمعیت، ناراحتی‌های عصبی، بزهکاری وجنایت، امکان مخاطرات بهداشتی مانند ناراحتی های قلبی و سرطان وبروز بیمارهای واگیر وغیره وجود دارد. تأثیرات مثبت تراکم رادر تراکم سرمایه وجمعیت در کنار یکدیگر، امکان ایجاد شبکه‌های برق وآب وبهداشت وامکان اجرای برنامه‌های عمرانی، امکان بهره وری بیشتر از مزایای فنی، فرهنگی وامکانات شغلی، وبالاخره توسعه شبکه‌های ارتباطی و بالنتیجه رشد شهرها تفسیر می‌کند.

بنابراین تعیین تراکم‌ها ضمن آنکه دررابطه با مسائل اقتصادی وفیزیکی قراردارد، از نظر اجتماعی زیر دارای اهمیت است. درهنگام تعیین تراکم ومشخص نمودن تعداد خانه‌ها، اطاق‌های قابل سکونت، وافراد ساکن درآن‌ها باید مورد توجه قرارگیرد.

تفکیک اراضی شهر

تفکیک اراضی حاشیه شهرها باید براساس آیین نامه صورت پذیرد. منظور از آیین نامه تفکیک اراضی برنامه‌ای است که برای راهنمایی در تفکیک زمین، توسط دستگاه مسئول درامور عمومی همانند دفاتر شهر سازی‌ها یا شهرداری‌ها صورت می پذیرد. در آیین نامه تفکیک اراضی رعایت نکات زیر ضروری است.

1-      منطبق با طرح جامع؛

2-      نظم طول وعرض کوچه ها وخیابان‌ها پیشنهادی وفاصله در رابطه با خیابان‌های اصلی طول وعرض قطعات تفکیکی؛

3-      طول وعرض مجموعه‌ای از این قطعات که در فاصله‌ی چهار خیابان اصلی قرار می گیرد؛

4-      پیش بینی زمین برای فضاهای بازمانند پارک، زمین بازی، ساختمان‌های عمومی؛

5-      سیستم شبکه‌های تأسیسات  و تجهیزات، آب وفاضلاب و...؛

6-      شیب وسطح اراضی تفکییک؛

7-      خیابان‌های داخلی باید مناطق مسکونی را به مراکز عمومی مانند خرید وسایر محله‌ها پیوند دهد؛

8-      نظم، محل وعرض خیابان‌های داخلی باید طوری باشد که میان‌بر خیابان‌های اصلی را اجازه ندهد؛

9-      از زوایه نامنظم بین خیابان‌ها اجتناب شود؛

10-  تعددا خیابان‌هایی که به یک نقطه می رسند باید درحداقل ممکن نقصان یابند.

11-  تقاطع خیابان‌های داخلی یا خیابان‌های خارجی باید به حداقل ممکن برسد تا ترافیک عبوری وترافیک داخلی با هم تداخل ننمایند.

12-  نام خیابان‌های جید نباید تکرار خیابن‌های گذشته باشد.

13-  ترافیک خیابان‌های کوچک وکوچه‌های به خیابان‌ها اصلی وصل شده وخیابان‌های اصلی ترافیکی را به اتوبان منتقل کند.

14-  امتددا خیابان‌ها، یعنی  آن که خیابانی که از یک جانب مجموعه تفکیکی به جانب دیگر ادامه پیدا می‌کند، کوریا بن بست نشود.

منبع : برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ؛ دکتر کرامت الله زیاری